In Wolfratshausen steht ein umstrittener Abriss an: Drei Schwarzbauten am Isarspitz sollen demnächst abgerissen werden. Der Bauausschuss des Stadtrats hat den Rückbauantrag der Eigentümerin abgelehnt, was Richard Kugler von der Wolfratshauser Liste zu dem klaren Statement bewegt hat: „Ein Schwarzbau bleibt ein Schwarzbau.“ Auch die Grüne Fraktion hat versucht, die Einfamilienhäuser zu retten, ist jedoch gescheitert. Die Frist für den Abriss endet am 1. Mai und das Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen hatte bereits im Januar 2023 den Abriss angeordnet. Ein weiterer Rückschlag für die Eigentümer war die Ablehnung ihrer Klagen durch das Verwaltungsgericht München im Juni 2024. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof ließ zudem keine Berufung zu, der Beschluss wurde am 30. April 2025 zugestellt.
Die drohenden Konsequenzen sind erheblich: Bei Nichteinhaltung der Abrissfrist könnten Zwangsgelder von insgesamt über 700.000 Euro fällig werden – 200.000 Euro pro Wohnhaus summieren sich auf 722.000 Euro. Die Grünen kritisieren den Abriss als Ressourcenverschwendung und verweisen auf den hohen Bedarf an Wohnraum in der Region. Ihr Vorschlag sah vor, den Rückbau unter Auflagen für einen städtebaulichen Vertrag zu genehmigen, doch Bürgermeister Klaus Heilinglechner wies diesen Vorschlag zurück und betonte die rechtlichen Vorgaben. Sebastian Sens von der Stadtverwaltung erläuterte, dass eine Baugenehmigung nicht an städtebauliche Verträge gebunden werden könne. Auch der zweite Bürgermeister Günther Eibl von der CSU unterstrich die Wichtigkeit der Einhaltung der Gesetze.
Schwarzbauten und ihre rechtlichen Konsequenzen
Doch was genau sind Schwarzbauten? Laut Rechtsanwalt Christian Thiel, einem Fachanwalt für Baurecht, handelt es sich um Gebäude oder bauliche Anlagen, die ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurden oder von einer erteilten Genehmigung abweichen. Die Ursachen für die Entstehung von Schwarzbauten sind vielfältig: Oftmals sind es Unwissenheit über das Bauordnungsrecht, Zeitdruck, fehlende Beratung oder sogar bewusste Umgehung von Kosten und Verfahren. Diese illegalen Bauwerke können erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen für Eigentümer und Käufer haben, selbst wenn die Immobilie bereits vor Jahren erworben wurde.
Ein Schwarzbau kann nicht rechtmäßig gemacht werden, jedoch gibt es Möglichkeiten zur nachträglichen Legalisierung. Dazu gehören eine Bestandsaufnahme und rechtliche Prüfung durch Fachleute, die Überprüfung auf Bestandsschutz sowie ein nachträglicher Bauantrag gemäß Landesrecht. Es ist ratsam, bei Post vom Bauamt umgehend zu reagieren, da Fristen gesetzt werden können. Eine frühzeitige Beratung durch einen Fachanwalt für Baurecht kann helfen, Verluste zu vermeiden.
Das deutsche Baurecht im Kontext
Das deutsche Baurecht ist komplex und umfasst sowohl privates als auch öffentliches Baurecht. Es basiert auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sowie auf dem Baugesetz und den Landesbauverordnungen. Schwarzbau ist ein illegal errichtetes Bauwerk, das gegen Baurechtsvorgaben verstößt oder ohne Baugenehmigung erstellt wurde, was zu Abrissverfügungen und Geldstrafen führen kann. Bauherren und Architekten müssen sich daher mit diesen rechtlichen Rahmenbedingungen auseinandersetzen, um negative Konsequenzen zu vermeiden.
Ein Schwarzbau kann den Verkehrswert einer Immobilie erheblich mindern und den Verkauf erschweren. Verkäufer, die einen Schwarzbau verschweigen, verletzen die Aufklärungspflicht und können haftbar gemacht werden. Im Gegensatz dazu bietet der Bestandsschutz, der auf Artikel 14 Abs. 1 des Grundgesetzes basiert, Schutz vor nachträglichen bauaufsichtlichen Maßnahmen, wenn eine Baugenehmigung vorliegt und das Objekt rechtmäßig errichtet sowie genutzt wird.
Für die Wolfratshauser Schwarzbauten am Isarspitz zeichnet sich somit ein spannendes, rechtliches und gesellschaftliches Finale ab. Die weiteren Entwicklungen werden mit Sicherheit sowohl die Eigentümerin als auch die Stadt und ihre Bürger beschäftigen.