In Dachau sorgt die verzögerte Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung Baake für Unruhe unter den Eigentümern. Walter Heinlein, der eine vermietete Zweizimmerwohnung besitzt, darf ein Lied davon singen. Seit Monaten rätseln viele Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan, die laut den geltenden Vorschriften zeitnah hätten erstellt werden müssen. „Die Hausverwaltung hat seit 2023 keine Abrechnungen mehr gemacht“, berichtet Heinlein, der sich und seinen Mietern im Moment einen weiteren Frust erspart, denn die steuerlichen Erstattungen sind in der Luft.
Die Hausverwaltung riet den betroffenen Eigentümern, formlos einen Antrag auf Fristverlängerung beim Finanzamt zu stellen, doch dieser wurde abgelehnt. Wie Rudolf Stürzer vom Eigentümer-Verein Haus & Grund erklärt, verpflichtet der Bundesgerichtshof (BGH) die Verwalter, die Jahresabrechnung innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres vorzulegen. Das bedeutet für das Wirtschaftsjahr 2023 also eine klare Frist, die längst verstrichen ist. Für den Wirtschaftsplan 2024 war der Stichtag bereits am 30. Juni 2025, jedoch wurde auch dieser nicht erstellt. „Umso wichtiger ist es, dass bei noch offenen Forderungen die Kommunikation mit der Verwaltung funktioniert“, hebt Stürzer hervor.
Die Auswirkungen der Verzögerungen
Die Situation ist nicht nur ärgerlich, sondern birgt auch finanzielle Risiken. Die Eigentümer könnten laut BGH theoretisch die Hausverwaltung auf Schadensersatz verklagen, allerdings ist das in der Praxis oftmals schwierig. Fehlende Eigentümerversammlungen und eine mangelhafte Vernetzung der Eigentümer spielen hier eine große Rolle. Bei einem Fehlen eines gültigen Wirtschaftsplans zu Jahresbeginn müssen die Eigentümer die bisherigen Hausgeldzahlungen weiterhin leisten, was bei steigenden Kosten schnell zu finanziellen Engpässen führen kann. Die Nervosität innerhalb der Eigentümergemeinschaft wächst, zumal größere Reparaturen oder neue Verträge ins Stocken geraten könnten, koste es, was es wolle.
Nachdem Heinlein mehrere Anfragen an die Verwaltung gestellt hatte, blieb eine ganze Reihe von Einschreibebriefen unbeantwortet. Erst ein Schreiben vom Januar 2025 weckte neue Hoffnungen – es wurde signalisiert, dass an der Jahresabrechnung gearbeitet werde. „Nach zehn Tagen erhielt ich dann endlich die Abrechnung. Ein Lichtblick, aber die Kommunikation war erschreckend“, fasst Heinlein seine Erfahrungen zusammen.
Der Wirtschaftsplan – ein entscheidendes Dokument
Ein echtes Manko stellt der fehlende Wirtschaftsplan dar. Laut den Regeln im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sollte dieser vor Beginn des neuen Kalenderjahres beschlossen werden. Damit soll sichergestellt werden, dass die Eigentümergemeinschaft durchgehend zahlungsfähig bleibt. Warum ist ein gut geplanter Wirtschaftsplan so wichtig? Ganz einfach: Er bietet nicht nur finanzielle Planungssicherheit, sondern zeigt auch, dass die Verwaltung ihre Aufgaben ernst nimmt. Eine gute Organisation schafft Vertrauen unter den Eigentümern und sorgt dafür, dass die Mietverhältnisse reibungslos ablaufen können.
Zusammenfassend ist die derzeitige Lage in Dachau ein Beispiel für die Herausforderungen, die Wohnungseigentümer bei der Zusammenarbeit mit Hausverwaltungen erleben können. Die Strategie, solche Probleme präventiv zu vermeiden, beginnt bereits bei der Wahl der richtigen Hausverwaltung und der regelmäßigen Kommunikation mit anderen Eigentümern. Ein bisschen mehr Zusammenarbeit und Klarheit könnte vielen Eigentümern viel Ärger und Unsicherheiten ersparen.